心理的瑕疵物件とは？いわゆる「いわく付き物件」の真実を解説
心理的瑕疵物件とは、過去に物件内外で、一般的に人が嫌悪感を抱くなんらかの出来事が発生した物件のことです。不動産売買の世界では「事故物件」と呼ばれることが多く、あまり好まれる物件ではないことは確かです。
心理的瑕疵物件とは？
心理的瑕疵物件は、不動産業界では多くの場合「事故物件」と呼ばれる、物件の内部や共用部分で、なんらかの、人が嫌悪感を覚える事象が発生した過去のある物件です。「瑕疵（かし）」は、あまり聞き慣れない言葉かもしれませんが、かんたんに説明するならば「キズ」のこと。通常なら「こうあるべき」「備えているべき」という状態ではないことを表す言葉です。ではここからは、心理的瑕疵物件の主な瑕疵の内容を見ていきましょう。
過去に殺人事件や自殺があった物件
物件の内部や共用部分などで、過去に殺人事件や自殺があった物件は、心理的瑕疵物件の代表的なものです。このような事象は、事件性の有無を問わず、人の心理に与える影響が大きいことから、新しい入居者や購入者を探すことが難しく、物件の今後にも大きく影響を及ぼします。過去には、バラバラ殺人事件が発生した現場周囲にある十件以上の住宅の住民が、事件があったことを理由に退去した例もあり、凄惨な事件が人の心に影響する強さを思い知らされます。このような事象が発生すると、ご遺体が発見された場所の清掃は困難を極めます。近隣住民に与える影響も大きく、科学的根拠のまったくない心霊現象を危惧する人まで現れる可能性があります。
近くで事件や事故が発生している
物件内や共用スペースで事件や事故が発生していなくても、過去に近隣で事件や事故が起こっていた場合、心理に影響する可能性があります。世間に与えるインパクトの大きな事件・事故になればなるほど、心理的瑕疵物件になる可能性が高くなります。
孤独死
少子高齢化社会化が進む日本では、毎年2000人以上の方が孤独死しています。孤独死する方の年齢層のトップは60代後半。平均寿命が80歳を超える日本においては、まだ若いといえる人たちが多く亡くなっているのは驚きです。少し話がそれましたが、これだけ多くの人が孤独死している現実は、残念ながら心理的瑕疵物件の増加につながっています。孤独死の場合、亡くなって間もなくご遺体が発見されればいいのですが、身寄りのほとんどいない方の場合は長い時間が経ってから発見されることも多く、現場は正視できないほどの状況になるとも聞きます。孤独死があった物件も人々の心理に影響しやすい物件です。
火事のあった物件
過去に居住していた人が火事を出した物件です。全焼、ボヤなど火災の規模は問わず、心理的瑕疵物件になる可能性があります。全焼したため新たに建てられた建物であっても、人によっては気にする場合もあるでしょう。ボヤで建物の一部だけリフォームした物件は、強度不足を心配する人も多く、やはり心理に与える影響の大きい物件だといえます。
嫌悪施設の存在
嫌悪施設は、一般的に人が嫌がりやすい物件を指します。たとえば、「お墓」「火葬場」「産廃処理施設」「風俗営業店」「原発」「刑務所」などの施設が該当します。ただ、嫌悪施設も人によって受け取り方は違います。人によっては「学校」の近くに住むのは避けたいという場合もあります。アナウンスや子どもたちの声などを「騒音」だと感じる人も少なからずいらっしゃいます。騒音源になりそうな施設、さらに臭いの発生源になりそうな施設は、やはり人の心理に影響しやすい施設だといえるでしょう。
現在は存在しない病院や火葬場などの跡地も、「避けたい」という人間心理が働く場所です。ここまで来ると「超常現象」や「オカルト」といった世界に近づいてきますが、とにかく心理的瑕疵自体、非常に主観的なものなので仕方がない部分はあります。嫌悪施設とは異なりますが、史跡の中には、言い伝えなどから、恐怖を感じやすい場所もあります。これもはっきりとした理由のない「オカルト」に近い世界だといえます。
・反社会的勢力の事務所に近い
暴力団に代表される「反社会勢力」が拠点としている施設は、人々に嫌悪されやすい存在です。多くの人は漠然とした「恐怖」を感じますし、暴力団同士の抗争に巻き込まれないとも限りません。どの程度の確率でこのような抗争に巻き込まれるのかは別として、人々を嫌な気持ちにさせる施設であることは確かです。
心理的瑕疵のある物件を見極める方法とは
ここからは主に、物件を探している人のための内容になります。心理的瑕疵のある物件は、後述しますが本来、オーナーは取引をする際に、瑕疵について説明する義務があります。ただ、その説明の範囲はあくまでオーナーの認識次第になるので、もしかしたら説明されない瑕疵があるかもしれません。そのため物件を探す側は、自衛策としてある程度、瑕疵物件の知識を身につける必要があります。心理的瑕疵物件のサインをご紹介します。
相場より明らかに安い
周辺にある同等レベルの物件よりも、明らかに値段が安い物件には注意が必要です。現在は不動産売買専門のウェブサイトもありますので、中には、異常に安い物件が売りに出ていることがあります。このような物件は、疑ってかかるのが基本です。「少々安い」ならお買い得でも、明らかに安すぎる場合は事故物件である可能性が高くなります。
物件情報に明示されていることもある
ウェブサイト上の物件情報には、実は心理的瑕疵がある場合、その旨が明示されていることがあります。「事故物件」「心理的瑕疵あり」など、はっきりと書かれている場合もあれば、「告知義務」など、いまひとつはっきりしない書き方をしている場合もあります。このような物件の場合は、不動産業者に連絡して、瑕疵の内容を確認しておきましょう。それほど大した事故ではない場合もあります。
物件を取り扱っている業者に直接確かめる
不動産情報ウェブサイトなどで気になる物件を見つけたら、その物件を取り扱っている不動産業者に直接連絡してみましょう。「この物件には心理的瑕疵がありますか？」と質問することは、失礼なことではありません。物件に興味があるから尋ねているだけで、業者はこの問いに誠実に答えなければなりません。なぜなら業者は、心理的瑕疵について説明する義務があるからです。
心理的瑕疵の説明義務について
心理的瑕疵がある物件を販売、もしくは賃貸する際、不動産業者は、その心理的瑕疵について説明する義務があります。これは宅地建物取引業法で定められています。この説明を業者が怠った場合、それ相応の罰を受けることになりますので、不動産業者の方は気をつけましょう。
ただ、この瑕疵の説明義務ですが、宅地建物取引業法では事故物件についての定義が曖昧になっていて、どこからどこまでが心理的瑕疵物件に当たるのかという定義がありません。業者もどこからどこまで説明しなければならないのかよくわからないので、ある程度の範囲までしか説明しません。殺人事件が発生した物件であっても、その後に新たな入居者がいる場合、その次の入居者には心理的瑕疵についての説明をしない業者も一部にはあるようです。また、これまでに説明義務を怠ったことで裁判に発展したケースもありますが、「事故から10年」が説明が必要なくなる目安になるようです。